一、项目基本情况
1、服务地址：沈阳市市场监管事务服务中心（沈阳市和平区南八马路90号）。
2、服务面积：7031平方米。
二、项目委托管理事项
（一）工程维修
（二）卫生保洁、环境卫生清扫、防疫消毒
（三）秩序维护及消防安全巡视
（四）会议服务
（五）餐饮服务
三、项目管理质量标准及要求
（一）工程维修管理
1、强电、水暖维修保养。
（1）熟悉采购人辖区内所有照明、亮化、电井、电箱、配电柜、用电设施并每日进行巡视工作，查看是否过热，有焦糊味等，确保用电安全。
（2）熟悉采购人辖区内所有上水、下水、化粪池、污水井走向、太阳能热水器等设施并每日进行巡视工作，查看是否滴漏，确保用水安全。
2、装饰、建筑物维修。
（1）采购人辖区外墙、墙砖、窗户、外装饰等需每周检查一次，及时更换破损部分及防高空坠物排除隐患，保证无安全隐患。
（2）户外理石地面等硬化路面，每周检查维修一遍，保证不松动、不破损。
（3）室内所有地面、墙面、天棚，都要保持整洁完好，每天检修一遍，及时粉刷墙面、及时更换坏砖、更换坏棚板，24 小时内完成。
（4）每天检修采购人辖区内所有门、闭门器、门锁、门吸、窗帘地板（掉漆的补上、损坏的维修更换）。
（5）协助采购人完成办公室调整及办公家具搬运等工作。
3、消防系统。
（1）每日对消防设备进行安全巡查一次，巡视检查设备运行安全及完好情况，发现故障及时进行报修处理。
（2）每年对消防设备进行紧固、防腐工作处理。
（3）建立消防设备检查记录，并及时有效填写。
（4）日常维修应急报修，10 分钟到位维修处理，报修电话每天 24 小时畅通。
（二）卫生保洁、环境卫生清扫、防疫消毒
1、负责采购人辖区内公共区域走廊、大厅、楼梯、办公室、活动室、会议室、更衣室、门窗、卫生间、电梯、消防设施等办公区域及休息日节假日开放区域的清洁卫生工作。
（1）每天早中晚三次对采购人辖区楼内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生。
（2）公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。
（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁。
（4）空调口、排风口，每月清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍。
（5）安全通道及楼梯每天要清洁 1 次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等。
（6）每天对电梯进行清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽。
（7）卫生间清洁做到干净无杂物无异味。
（8）随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
2、入室清洁服务，每天对采购人指定部分办公室进行入室清洁，严格准守保密相关规定，清洁人员双进双出进行作业。
（1）办公桌、椅、家具、门、门框、地脚线等，确保无灰尘、无污渍。
（2）地面保持干净，确保无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑。
（3）办公室玻璃保持光亮、无污点、无划痕、无尘土。
（4）垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾桶保持无污迹。
（5）指定入室清洁办公室电灯、门窗开关规定，并严格执行。
3、地毯和地垫的清洁保养。
（1）每天对电梯地毯和室内擦尘地垫进行清洁，并随时巡视检查，发现杂物污渍要及时处理干净。
（2）每天早6:00更换电梯地毯，每天对撤下的电梯地毯进行清洗保养，确保电梯地毯干净整洁，无异味、无污渍。
（3）擦尘地垫每周要清洗 1 次，并确保干净整洁，无异味、无污渍。
4、采购人外围辖区范围内道路、垃圾站、公用设备设施等卫生清洁。
（1）每天对道路、停车位进行清扫 1 次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等。
（2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净。
（3）冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证采购人车辆、工作人员正常出入。
（4）道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘、无污渍， 垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象。
（5）确保外围地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。
5、公共区域走廊卫生清洁。
（1）采购人辖区附属设施各种指示牌、消防设施设备、门、门框等每天至少清洁 1 次，并经常巡视，发现问题要及时清洁处理。
（2）垃圾日产日清，垃圾桶每天保持清洁状态，确保无灰尘、无污渍、无满溢状况。
（3）采购人辖区的走廊通道及电梯间地面保持干净，确保无灰尘、无污渍、无垃圾等；各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、室内3米以下玻璃、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品和门框要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。
6、垃圾清运。
（1）办公区域每天至少收集垃圾 1 次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。
（2）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。
（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
7、防疫消毒
负责采购人辖区内公共区域走廊、大厅、楼梯、办公室、活动室、会议室、更衣室、卫生间、电梯，食堂等办公区域防疫消杀工作。
（三）秩序维护及消防安全巡视
1、秩序维护。
（1）负责办公区域 24小时公共秩序管理及安全管理工作。
（2）负责大门岗门禁管理：礼貌接待来办事人员，按采购人规定对外来人员进行管理。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。
（3）负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。
（4）负责 24 小时巡查管理：制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处置突发事件，维护院内正常办公秩序，同时兼顾设备运行和环境卫生状况，严防常明灯，常流水等跑冒滴漏现象。
（5）负责安全监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。
（6）24 小时对停车场、车库进行管理：登记出入库车辆，定期检查停放车辆，做好外来车辆疏导，指挥车辆停放。
2、消防安全巡视。
（1）定期对消防设施进行巡查工作（主要包括，消防设施、设备齐全完好，可随时启用；消防疏散应急照明灯正常运作；消防疏散通道畅通，无任何阻碍；防火通道门口能随时处于关闭状态；楼宇四周消防通道无占用、停车等消防隐患。）
（2）每次对消防设备巡查（灭火器、消火栓），需填写巡查记录。
（3）发现消防设备故障与消防通道堵塞等问题，及时上报采购人领导。
（4）发现安全隐患问题与火情及时进行相应处理，出现重大火情立即组织人员疏散。
（5）每半年一次组织物业员工进行消防培训与演练。
3、突发事件的处理。
（1）对于各种突发事件有应急预案。
（2）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静 ，立即采取必要措施，及时报告采购单位当值领导。
（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
（4）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
（5）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作。
（6）秩序维护主管在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
（四）会议服务
1、每天对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议室可使用状态。
2、采购人辖区内会议室、大厅的附属设施，各种指示牌、栏杆、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。
3、随时检查会议室、大厅内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用。
（五）餐饮服务
1、食堂服务事项范围。
（1）负责提供采购人的工作人员工作日早餐、午餐及值班人员的晚餐出品。
（2）负责提供采购人的食品安全管理服务。
（3）做好成本核算，做到日清、周结、月核算；配合采购单位物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
（4）负责采购人厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。
（5）负责采购人食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
（6）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。
（7）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理， 做好采购人交办的其他工作任务。
（8）能够圆满完成采购人安排的其他临时性工作。
2、食堂服务要求。
（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
（2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
（3）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量、质量、做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
（4）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
（5）按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障。
（6）指标要求：卫生质量合格率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
（7）针对少数民族及有特殊饮食习惯的人员满足其就餐需求。
（8）对节假日及延时工作的人员提供就餐服务。
四、人员岗位配置及要求（ 25人）
1、项目经理（1人)
要求：年龄 55 周岁以下，精通物业管理组织运作实施，并善于管理，有较强的沟通能力；熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序；有较强的组织、计划、协调能力及较高的领导管理水平和团队精神、爱岗敬业。根据有关法律法规以及本合同约定，按工作实际情况，制定详细、严密的物业管理制度、各岗位工作流程以及各种应急预案。投标时须提供截止开标前 6 个月内任意1个月投标人为其缴纳社保的证明材料复印件。
2、会议服务人员（1人）
要求：女性，30 周岁以下，1.60 米以上，品貌端庄，举止文雅大方，受过相关专业培训，掌握会务接待流程， 具有较强的语言表达与沟通能力。
及时对会议室的环境卫生进行清理，物品和桌椅摆放整齐；全力做好各种会议的服务保障工作。
3、水暖维修人员（1人）
要求：年龄 55 周岁以下，能熟练操作采购人单位内部的上下水、供暖、排水、太阳能等设施设备突发应急维修，具备多面技术能手。
4、弱电维修人员（1人）
要求：男性，年龄 60周岁以下，有效期内特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件），能熟练操作采购人单位内部的弱电线路、弱电设备、电话、网络等突发应急维修，具备多面技术能手。
5、秩序维护人员（7人）
①秩序维护主管1人
要求：年龄 50 周岁以下，男性，身高不低于1.75米，政治品德良好、身体健康、责任心强。了解国家法律、法规，具有较强的安全保卫日常管理能力，应急处置能力和快速反应能力。熟悉安全保卫管理工作内容与标准，团队组织管理能力强。
②秩序维护员 6人
要求：年龄 55 周岁以下，身高在1.70米以上，身材挺拔，反应灵活，责任心强。
6、保洁人员（ 5 人）
①保洁主管1人
要求：女性，年龄 50 周岁以下，熟悉各类清洁操作程序、清洁药剂的使用以及清洁设备操作，团队管理能力强。
②保洁员4人
要求：年龄 55 周岁以下，五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。
7、餐饮服务人员（9人）
①厨师长1人
要求：年龄 50周岁以下，熟悉餐厅出品控制、成本核算、营养搭配，能烹制中（西）餐菜肴并可制定宴请菜谱，熟悉掌握各菜系主菜烹饪手法，认真负责的组织好工作人员保质保量做好菜品，并有一定的管理和协调能力，投标时须提供截止开标前 6 个月内任意1个月投标人为其缴纳社保的证明材料复印件。
②厨师 1 人
要求：年龄 50 周岁以下，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、营养搭配，协调能力强，投标时须提供截止开标前 6 个月内任意1个月投标人为其缴纳社保的证明材料复印件。
③凉菜 1人
要求：年龄 50 周岁以下，能够制作多种风味凉菜，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、协作能力强。
④面点师 1人
要求：年龄 50 周岁以下，能够制作多种中式面点，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、营养搭配，协调能力强，投标时须提供截止开标前 6 个月内任意1个月投标人为其缴纳社保的证明材料复印件。
⑤洗消 2人
要求：年龄 50 周岁以下，身体健康；政治品德良好、责任心强；能胜任相关工作，工作熟练。
⑥水案 2人
要求：年龄 50 周岁以下，身体健康；政治品德良好、责任心强；能胜任相关工作，工作熟练。
⑦餐厅服务员 1 人
要求：年龄 50周岁以下，五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳。
注：中标后餐饮服务人员均需持健康证上岗。
五、费用构成
1、采购单位负责费用范围：
（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。
（2）各类设备设施年检、检测费用。
（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。
（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用。
（5）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用。
（6）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。
（7）保洁、维修、会议、保安、绿化、餐厅后厨所有用具及耗材费用。
2、投标单位负责费用范围：
（1）员工的工资、社会保险统筹、工会经费、工服折旧费、体检费、管理费及法定税费等。
（2）管理服务过程中,如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员,或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目,则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费,增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。
（3）遇政策性因素调整,如最低工资标准上调、社会保险金基数上调等因素导致管理成本增大,采购人应给予中标供应商物业管理费用同等比例的提高。
六、其他要求
1、遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚和不实宣传。
2、严格审核录用本物业项目员工，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。
3、物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。
4、因物业公司原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失。
注：1.本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。
2.投标人应提交证明文件，证明其投标内容符合服务需求。证明文件符合投标人须知14.2的要求。
3. 投标人若兼投本项目各包组，则所兼投包组中拟派人员不得重复使用，且须提供承诺函（格式自拟）。
